La réception des ouvrages
La réception constitue une étape capitale de la vie du chantier.
Elle permet au maître de l’ouvrage d’accepter, ou non, l’ouvrage réalisé par l’entrepreneur et, le cas échéant, de formuler des réserves en cas de vices de construction ou de défauts de conformité affectant l’ouvrage réceptionné.
Elle constitue le point de départ de la mise en jeu des garanties obligatoires (décennale, parfait achèvement et biennale.
En l’absence de réception, le maître d’ouvrage ne pourra faire jouer la garantie décennale du constructeur et l’assurance attachée à cette garantie.
LA DÉFINITION DE LA RÉCEPTION
La réception des ouvrages est définie par le Code civil comme étant « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. ».
La réception acte l’exécution des travaux commandés et la fin du contrat d’entreprise.
Elle purge l’ouvrage des malfaçons et non-conformités apparentes. C’est pour cela que tous les défauts apparents devront impérativement être mentionnés dans le procès-verbal de réception, afin de constituer une réserve claire.
LE PROCÈS-VERBAL DE RÉCEPTION
Il est recommandé de procéder à la réception en plein jour et de manière minutieuse pour vérifier toutes les finitions et équipements.
Généralement, la visite débute par l’extérieur et les éventuelles parties communes de l’immeuble dont certains détails sont parfois négligés (interphone, boite aux lettres…) ensuite la visite dépendant de la configuration des lieux suivra généralement ce parcours : hall d’entrée, couloir principal, cuisine, chambres ou bureaux et enfin les salles d’eau.
Chaque pièce sera examinée selon un cahier des charges précis en accordant une attention particulière au bâti (fissures, malfaçons) aux ouvertures (mode d’ouverture, épaisseur du vitrage etc.) aux finitions et par le test de tous les équipements présents.
Afin de conserver des preuves, il est recommandé de prendre des photographies.
Le procès-verbal de réception doit contenir tous les désordres apparents, et exclusivement ceux-ci.
En effet, seuls les désordres qui ne sont pas visibles pour un non-professionnel de la construction au moment de la réception relèvent des garanties obligatoires (décennale ou de bon fonctionnement).
Ainsi, si le maître de l’ouvrage réserve un vice de construction qui serait visible uniquement pour un professionnel, il se prive du recours contre l’assureur décennal du constructeur car l’assurance de responsabilité décennale couvre uniquement les vices cachés à la réception.
LES FORMES DE RÉCEPTION
La réception des ouvrages peut être expresse, tacite, ou encore judiciaire.
C’est le principe et dans ce cas, la réception a fait l’objet d’un procès-verbal daté et signé par le maître d’ouvrage et les locateurs d’ouvrage.
La réception tacite implique la réunion de deux conditions : la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux d’une part, et le caractère contradictoire de la réception d’autre part.
Par exemple, il est en principe retenu que la prise de possession des lieux est de nature à démontrer la volonté de réceptionner, ou encore, le paiement du prix est également retenu comme un élément de preuve de la volonté de réceptionner.
La réception tacite devra, en tout état de cause, être constatée et caractérisée par le juge, lequel fixera la date à laquelle est intervenue cette réception.
La réception judiciaire est une réception forcée. Elle doit être demandée au juge, lequel accorde cette réception judiciaire par une décision de justice si deux conditions sont réunies : il n’y a pas eu de réception amiable et l’ouvrage est en état d’être reçu ou habité.
La condition exclusive de la réception judiciaire est, en l’état actuel de la jurisprudence, la constatation que l’ouvrage est en état d’être reçu ou habité.
La réception judiciaire n’est donc pas subordonnée à l’achèvement de l’ouvrage.
F.A.Q
Lorsqu’un constructeur abandonne le chantier, laissant inachevés les ouvrages pour lesquels il avait été missionné, il reste possible de procéder à une réception expresse si les conditions le permettent.
Toutefois, la réception tacite pourra aussi être envisagée dès lors que la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux est démontrée. La Cour de cassation rappelle que la réception est possible en dépit de l’inachèvement de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 7 juillet 2015, n°14-17.115).
Il est donc important à ce stade d’inviter expressément le constructeur à assister à un rendez-vous contradictoire, en présence d’un commissaire de justice, pour qu’un procès-verbal de constat des lieux soit dressé, et que la volonté du maître de l’ouvrage de réceptionner soit manifeste.
CF page abandon de chantier
La jurisprudence retient que la réception est possible à la date à laquelle les ouvrages sont « en état d’être reçus ».
Il faut distinguer :
La réception tacite qui est possible même si l’immeuble n’est pas en état d’être reçu (Cass. 3e civ., 25 janvier 2011, n°10-30.617)
- La réception judiciaire, dans la mesure où il s’agit de forcer la réception contre la volonté d’une des parties, implique que l’ouvrage soit en état d’être reçu (Cass., 3e civ., 12 octobre 2017, n°15-27.802).
La jurisprudence vérifie alors, au cas par cas, l’avancement des travaux par rapport à ce qui était convenu entre les parties.
En matière d’habitation, cela implique que l’immeuble soit rendu habitable.
La réception est une obligation pour le maître de l’ouvrage qui ne peut la refuser qu’à la condition de justifier d’un motif légitime.
Ainsi, en principe, la réception se fait amiablement, à l’initiative de la partie la plus diligente.
Si le maître de l’ouvrage refuse de réceptionner les ouvrages (qui sont en état d’être reçus ou même achevés), il restera possible pour l’entrepreneur de solliciter devant le juge une réception judiciaire, laquelle constitue une réception forcée.