Droit Immobilier

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Léandra Puget
Caroline Salviat
05 56 16 18 30

Vente immobilière

L’achat ou la vente d’un bien immobilier est un acte important dans la vie de chacun.

Les règles juridiques autour de la vente immobilière sont nombreuses et complexes et donnent lieu à des contentieux multiples entre acheteurs et vendeurs et autres intervenants (notaires, agents immobiliers) qui peuvent surgir à toutes les étapes de la transaction : offre d’achat, promesse de vente, compromis, acte authentique, prise de possession.

Caroline SALVIAT et Léandra PUGET vous accompagnent dans toute vente immobilière :

L’AVANT-VENTE (COMPROMIS DE VENTE OU PROMESSE DE VENTE)

Le processus de la vente débute par la présentation d’une offre d’achat et l’acceptation de l’offre par le vendeur.

Il donne ensuite lieu à la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente.

Les contentieux les plus fréquents concernent :

  • Le sort du dépôt de garantie dans le cadre du compromis de vente lorsque finalement la vente ne se fait pas
  • Le sort de l’indemnité d’immobilisation lorsque la promesse unilatérale de vente n’est pas finalisée.
  • L’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts
  • Le paiement de la clause pénale du compromis de vente.
  • La réalisation ou non des conditions suspensives d’obtention d’un crédit immobilier ou d’obtention d’un permis de construire.

L’APRÈS-VENTE

Caroline SALVIAT et Léandra PUGET vous assistent après la vente dans la gestion et l’appréhension des litiges concernant un bien immobilier.

Elles définissent les stratégies efficaces pour agir en urgence et pour engager les actions relatives :

  • à la surface habitable ou superficie loi Carrez
  • aux vices cachés
  • aux vices du consentement (erreur, dol sur le logement)
  • à la non-conformité de la chose vendue

Responsabilité de l’agent immobilier : Caroline SALVIAT et Léandra PUGET traitent des litiges nés entre l’acheteur ou le vendeur et l’agent immobilier.

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée tant par son mandant que par tout tiers étranger au mandat, dès lors qu’il a un rôle central dans les opérations immobilières.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et d’assistance à l’égard de son mandant à l’occasion des opérations réalisées par son entremise. Pour autant, ce devoir s’analysant en une obligation de moyen, les juges l’apprécient en fonction des circonstances de la cause et en particulier, de la situation et de la connaissance des parties intéressées à la transaction.

Responsabilité des notaires : La responsabilité civile professionnelle du Notaire est la responsabilité la plus exigeante des professionnels du droit. Son devoir de conseil est absolu, et son obligation d’efficacité juridique est de résultat.

La jurisprudence estime que le Notaire doit, eu égard à son devoir de conseil, informer l’ensemble des risques que peuvent comporter les actes qu’il dresse. 

A défaut, la responsabilité du Notaire peut être engagée ce qui permet de réparer intégralement le préjudice ou une partie du préjudice au titre de la perte de chance d’avoir pu conclure la vente dans des conditions plus favorables.

Responsabilité des Diagnostiqueurs : Les articles L. 271-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) imposent au vendeur de dresser un dossier de diagnostics techniques avant la vente du bien (: termites, amiante, performance énergétique… )

Les diagnostiqueurs immobiliers sont des professionnels de l’immobilier qui sont soumis à des obligations précises dans la réalisation de leurs missions.

En cas d’erreurs dans les diagnostics, leur responsabilité peut être engagée sur le fondement délictuel par l’acquéreur et sur le fondement contractuel par le vendeur.

F.A.Q

Il faut lui faire signifier par huissier une sommation d’avoir à passer l’acte. Si le vendeur maintient son refus, le notaire doit établir un procès-verbal de carence ce qui permettra ensuite de saisir le tribunal pour faire constater la vente.

Le vendeur peut réclamer la conservation du dépôt de garantie, l’application de la clause pénale et parfois même des dommages et intérêts.

Pour la Cour de cassation, le diagnostiqueur doit donc indemniser les acquéreurs du coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.

Oui, mais le vendeur étant tenu à une obligation d’information et de loyauté, il est fortement conseillé de préciser à l’acheteur les défauts connus qui ne sont pas visibles et dont il n’a pas pu se convaincre seul (travaux sur toiture suite à de infiltrations, canalisations bouchées, bruits litiges entre voisins etc )

La vente d’un bien même en cours de procédure est toujours possible.

En revanche, il sera nécessaire de confier à votre avocat la vente du bien, à tout le moins la rédaction des clauses spécifiques à insérer au contrat