Le bail commercial
Le bail commercial est soumis à des règles spécifiques régies par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, dont un grand nombre sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger.
Les parties à un bail commercial présentent un intérêt à se faire assister par un avocat aussi bien lors de la naissance des relations contractuelles, lors des négociations et de la rédaction du contrat de bail, qu’à la fin de celui-ci pour envisager son renouvellement ou l’éviction du locataire.
Les avocats du Cabinet SJPP assistent leurs clients sur toutes les problématiques relatives aux baux commerciaux, aussi bien en conseil (avant tout litige) qu’en contentieux.
LA NAISSANCE DU BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial constitue l’acte fondateur dont les règles régiront les relations contractuelles entre preneur et bailleur. Il est important que le bail commercial soit rédigé avec précision et parcimonie afin d’anticiper et minimiser les différends qui pourraient résulter des relations contractuelles.
Ce contrat est en partie soumis à des règles impératives, auxquelles il est interdit de déroger, et d’autres pour lesquelles les parties peuvent se mettre d’accord, c’est la raison pour laquelle il est important pour les parties de discuter, en amont, des conditions dans lesquelles elles s’engagent.
Le bail devra prévoir les éléments essentiels tels que le montant du loyer, son échéance, le montant du dépôt de garantie (lequel dépendra du paiement du loyer à terme échu ou à échoir), les activités autorisées dans le local commercial, les autorisations nécessaires, etc. En outre, depuis la loi PINEL du 18 juin 2014, les impôts, taxes et charges doivent faire l’objet d’un inventaire exhaustif en précisant leur répartition entre les parties. Cette loi a également rendu obligatoire la transmission de certaines informations entre les parties, tels que les travaux précédemment réalisés et les travaux prévus sur les trois années à venir.
Aux termes du bail, il appartiendra aux parties de préciser comment est répartie la prise en charge des travaux (hormis les travaux de gros œuvre définis à l’article 606 du Code civil, lesquels incombent nécessairement au bailleur).
Le bail commercial devra également prendre soin de définir l’autorisation ou l’interdiction de la sous-location, laquelle n’est pas de droit ou encore l’autorisation ou non de la location-gérance, ou les conditions de la cession du fonds de commerce (dont le droit au bail est un élément).
Si la révision triennale est un mécanisme d’origine légale, le principe de l’indexation est, lui, un mécanisme d’origine contractuelle qui ne peut donc être mis en place que s’il est expressément prévu au contrat. Ces deux éléments sont de nature à permettre de faire varier le montant du loyer pendant le cours du bail, suivant des conditions d’application différentes. Il est donc intéressant de discuter de ce qu’ils engendrent avant leur mise en place.
Enfin, il apparaît également important de savoir qu’il est possible, sous certaines conditions, de renoncer à la faculté de résiliation triennale en principe offerte au preneur. Il faut toutefois répondre pour cela à des cas précis.
La rédaction d’un bail commercial (ou d’un acte de renouvellement) requiert une bonne maitrise de la matière particulièrement technique et en constante évolution.
Les avocats du cabinet SJPP vous accompagnent pour la négociation et la rédaction de votre contrat de bail commercial, ainsi que ses avenants ou renouvellements.
LA FIN DU BAIL COMMERCIAL
L’arrivée du terme du bail commercial pose d’importantes questions pour les parties. En effet, plusieurs options sont envisageables :
- Le bailleur peut délivrer au preneur :
– un congé avec offre de renouvellement, proposant alors un nouveau loyer : il appartient au preneur de faire connaître son choix. Il peut accepter la proposition dans son intégralité, la refuser intégralement ou encore accepter le principe du renouvellement mais refuser le montant du nouveau loyer proposé. Dans ce dernier cas, il conviendra d’engager une procédure judiciaire visant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé.
– un congé sans offre de renouvellement : dans ce cas, sauf exception (en cas de motifs graves et légitimes), le bailleur devra offrir une indemnité d’éviction au preneur. Si les parties ne s’accordent pas sur le montant de ladite indemnité, il conviendra de saisir la juridiction afin de faire déterminer et fixer le montant de l’indemnité. - Le preneur peut délivrer au bailleur :
– une demande de renouvellement : le bailleur peut accepter ou refuser. S’il accepte le principe du renouvellement, les parties devront s’accorder sur le montant du loyer de renouvellement, amiablement ou via une procédure judiciaire.
Si le bailleur refuse le renouvellement, alors (sauf exception motivée par des motifs graves et légitimes) il est redevable d’une indemnité d’éviction à l’égard du preneur.
– Un congé : le preneur n’a, dans cette hypothèse, pas le droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
Il est précisé que, lorsque les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le montant du loyer de renouvellement, le montant de l’indemnité d’éviction ou d’occupation, la saisine du juge des loyers commerciaux est inévitable. Celui-ci devra, la plupart du temps, ordonner une expertise judiciaire afin de disposer de tous les éléments de nature à lui permettre de fixer ces montants dont la détermination est particulièrement technique et dépend de nombreux critères.
Les avocats du cabinet SJPP accompagnent au mieux leurs clients pour la délivrance des actes, la négociation, les expertises et procédures judiciaires en fin de bail commercial.
F.A.Q
Cette question dépend, en majorité, des termes du bail commercial. Depuis 2014, le contrat doit prévoir les modalités de répartition des travaux entre les parties.
Toutefois, les travaux relevant du gros œuvre (déterminés à l’article 606 du Code civil) doivent nécessairement être financés par le bailleur et ne peuvent être mis à la charge du locataire.
Non, le preneur n’est pas libre d’exercer l’activité qu’il souhaite dans le local commercial. En effet, le bail commercial doit prévoir une clause indiquant l’activité autorisée. Celle-ci peut être plus ou moins large suivant les cas et peut faire l’objet de négociations importantes lors de la rédaction du bail.
La faculté de résiliation dépend de la partie concernée :
– Le bailleur peut résilier le bail commercial : soit à son terme, soit à chaque période triennale, ou à tout moment en cas de faute du locataire, en respectant certaines conditions.
– Le preneur peut, sauf disposition contraire, résilier le bail commercial à chaque période triennale (c’est-à-dire lors des 3e, 6e et 9e anniversaires du bail). Le congé doit être donné au bailleur au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale.
Non, le preneur dispose du droit de rester dans les locaux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.
Toutefois, entre la date de prise d’effet du congé et son départ effectif, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant devra également être fixé, soit d’un commun accord entre les parties, soit, plus fréquemment, par décision judiciaire.
Le bailleur qui ne répond pas, dans les trois mois suivant la délivrance de l’acte, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail commercial. En revanche, cela ne signifie pas qu’il accepte le montant du loyer de renouvellement.