L’expropriation ou la préemption
Le droit de préemption permet à une administration, titulaire de ce droit, à l’occasion d’une vente portant sur un bien immobilier situé dans une zone préalablement définie, d’acquérir prioritairement ce dernier.
Vous recevez une décision de l’administration vous notifiant l’exercice de son droit de préemption et le prix auquel elle vous propose d’acquérir votre bien objet de la déclaration d’intention d’aliéner qu’elle a reçue de votre notaire.
Vous refusez le prix proposé beaucoup plus bas que celui prévu dans la DIA.
Caroline SALVIAT et LEANDRA PUGET vous accompagnent afin que vous soyez indemnisé au juste prix.
LA VÉRIFICATION DE LA RÉGULARITÉ DE L’EXERCICE DU DROIT DE PRÉEMPTION
Le droit de préemption urbain peut être institué par les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) sur tout ou partie des zones urbaines ou à urbaniser.
Le droit de préemption a pour finalité la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou opérations répondant aux objectifs généraux de l’aménagement.
Ainsi, en application de l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, le droit de préemption urbain peut être sollicité pour mettre en œuvre un projet urbain, une politique de l’habitat, pour organiser le maintien, l’extension ou l’accueil d’activités économiques, pour réaliser des équipements collectifs, lutter contre l’insalubrité, ou encore permettre le renouvellement urbain.
Votre avocat devra faire l’étude des pièces : délibération, PLU, l’OAP les plans de zonage pour vérifier en premier lieu que le droit de préemption est bien exercé de manière régulière.
Après vérification que le droit de préemption peut donc s’exercer par la commune ou toute personne à qui elle le délègue de droit, sur toute la zone telle que définie dans le PLU, Caroline SALVIAT et Léandra PUGET vous assisteront pour envisager la réponse que vous devez apporter à la notification de l’exercice du droit de préemption dans les délais légaux.
LA RÉDACTION DE LA RÉPONSE À LA DÉCISION DE PRÉEMPTION :
En application de l’article R.213-10 du Code de l’urbanisme, à compter de la réception de l’offre d’acquérir, vous disposez d’un délai de 2 mois pour notifier, au titulaire du droit de préemption :
- Soit que vous acceptez le prix ou les nouvelles modalités proposés,
- Soit que vous maintenez le prix ou l’estimation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner, et que vous acceptez que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation,
- Soit que vous renoncez à l’aliénation, c’est-à-dire que vous renoncez à vendre votre bien.
La réponse doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Au visa de cet article R.213-10 du Code de l’urbanisme, vous pouvez parfaitement renoncer à aliéner vos parcelles et les bâtiments qui s’y trouvent.
Vous pouvez également garder le silence durant le délai de 2 mois à compter de l’offre d’acquérir, ce qui équivaut à une renonciation d’aliéner.
Cette renonciation, expresse ou tacite, fait obstacle à ce que le titulaire du droit de préemption poursuive l’acquisition, mais le Conseil d’Etat juge que la décision de préemption continue toutefois d’empêcher que la vente soit menée à son terme au profit de l’acquéreur évincé (Conseil d’Etat, 29 juin 2020, n° 435502).
Donc si vous décidiez de renoncer à l’aliénation ou de ne pas répondre à la décision de préemption, les ventes prévues ne peuvent pas aboutir.
Il est également possible de maintenir le prix ou l’estimation figurant dans votre DIA, et accepter que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.
Dans ce cas, il convient de répondre par courrier recommandé que vous maintenez votre prix, ce qui entraînera la saisine du juge de l’expropriation.
Dans cette hypothèse, si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné dans la DIA est exagéré, il peut, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au secrétariat de cette juridiction. Cette lettre doit contenir, en double exemplaire, le mémoire du titulaire du droit de préemption, et le propriétaire du bien doit en être informé simultanément.
Faute de cette saisine dans le délai de 15 jours, le titulaire du droit serait réputé avoir renoncé à l’exercice du droit de préemption.
LA PROCÉDURE DEVANT LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
La procédure se déroule par des échanges successifs de mémoires et de pièces justifiant de la valeur du bien demandé.
Caroline SALVIAT et Léandra PUGET sauront vous conseiller dans la préparation des pièces du dossier à transmettre au juge.
Votre avocat spécialisé en droit immobilier jugera de la possibilité d’augmenter le prix de vente demandé par rapport au prix fixé dans la DIA.
Si une procédure est engagée devant le juge de l’expropriation, les délais liés à cette procédure ouvrent une période pendant laquelle il y a une possibilité de rapprochement entre les domaines qui fixent le prix et vous et votre avocat, pour fixer amiablement le prix d’acquisition.
A défaut de rapprochement, le prix est fixé judiciairement.
LES SUITES À DONNER À LA DÉCISION DU JUGE DE L’EXPROPRIATION
L’article L.213-7 alinéa 2 du Code de l’urbanisme prévoit qu’en cas de fixation judiciaire du prix, les parties peuvent soit accepter le prix fixé par la juridiction, soit renoncer à la mutation et ce pendant un délai de 2 mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive (c’est-à-dire qu’aucune voie de recours ordinaire ne peut plus être exercée).
Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l’issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.
L’article L.213-14 alinéa 1er du Code de l’urbanisme prévoit que le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates entre le paiement du prix de vente et la date de l’acte authentique de vente.
Le paiement du prix de vente ou sa consignation doit intervenir, au plus tard, dans un délai de 4 mois suivant la décision définitive du juge de l’expropriation.
Ces dispositions font obstacle à un transfert de propriété sans paiement du prix de vente par l’organisme préempteur, et vous permettent de vendre librement vos biens en cas de non-respect de ce délai de 4 mois.
F.A.Q
En principe, le droit de préemption appartient aux communes, cependant, aux termes de l’article L.213-3 du Code de l’urbanisme, « le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l’Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement ».
Ainsi un établissement public local à caractère industriel et commercial, qui a vocation à construire et réhabiliter des logements locatifs, y compris pour l’accession sociale à la propriété peut se voir déléguer un droit de préemption par délibération du Conseil municipal de la commune titulaire du droit.
La délibération tendant à la délégation du droit de préemption est un acte individuel et doit faire l’objet d’une notification aux propriétaires des terrains concernés.
- Si le titulaire du droit de préemption renonce à l’exercice de son droit avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration, sans avoir besoin d’établir une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner.
En revanche, le dépôt d’une nouvelle DIA sera nécessaire si la vente est proposée à un prix différent de celui fixé dans la DIA initiale.
- Si le titulaire du droit de préemption renonce à l’exercice de ce droit sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus l’exercer à l’égard du même propriétaire pendant un délai de 5 ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive si, dans ce délai, le propriétaire réalise la vente de ce bien au prix fixé par la décision.